乔冠军

乔冠军的个人简介

乔冠军，博士生导师，金属材料强度国家重点实验室副主任，陕西省复合材料学会理事。1989年西安交通大学本科毕业，1992年在本校获得硕士学位，1995年在本校获得博士学位。1997年从西北工业大学博士后出站回本校任教。曾到日本大阪大...

人物简介

乔冠军，博士生导师，金属材料强度国家重点实验室副主任，陕西省复合材料学会理事。1989年西安交通大学本科毕业，1992年在本校获得硕士学位，1995年在本校获得博士学位。1997年从西北工业大学博士后出站回本校任教。曾到日本大阪大学作高级访问学者三个月。

科研情况

研究领域或方向

先进陶瓷、陶瓷力学行为、陶瓷焊接、木材陶瓷、环境材料等。

学术及科研成果

乔冠军作为负责人主持国家自然科学基金、863项目、民口配套项目等科研课题多项。通过教育部主持鉴定4项，获得陕西高校科技二等奖一项。发表论文70余篇，SCI收录26篇。参编教材和专著4本

人物新闻

1月21日（周五）下午2点，澳大利亚澳帝集团总裁周华先生、澳洲置业董事总经理乔冠军先生做客焦点网，就房地产投资话题与广大网友进行了在线交流。

国内房地产投资日渐升温，前一段时间也传来了温州人炒房炒到了纽约的新闻。房地产投资人真的需要也真的可以走出国门去做房地产投资吗？

据报道，由于澳洲的房地产已有近百年的历史，其市场已十分成熟。

根据最新的权威机构的统计和分析表明：澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。近年来随着澳洲经济的不断攀升和大幅度提高移民配额，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，有澳洲良好稳定的经济环境和澳洲政府的支持政策作后盾，加上澳洲房地产市场不可限量的发展前景，很多中国人开始接受去“澳洲置业”的投资理念和我们提供的优质投资项目。随着中国对外全面开放的步伐不断加快，人们对海外投资认知度的不断提升，新一轮的国际化投资热潮将会来临。

【主持人:】各位网友大家好！欢迎来到焦点房地产网的新盘在线栏目。我们今天介绍不是一个楼盘而是一种崭新的海外房地产投资服务。今天我们非常有幸请到了澳大利亚澳地集团总裁周华先生以及澳洲置业乔冠军总经理跟我们大家进行房地产投资的话题。二位好，先给网友打声招呼。

【周华:】大家好我是专门从澳大利亚赶回北京的，能够借这个机会跟中国的网友和潜在的对房地产投资感兴趣的网友交流非常高兴。

【乔冠军:】大家好。

【主持人:】我们首先想了解一下澳洲置业在中国开展的业务。刚才我提到了咱们公司并不是像我们老百姓的非常熟悉的房地产公司那样，去开发楼盘，去卖楼。那么咱

们公司不同之处是什么？我们公司的主要业务是什么？

【乔冠军:】不同之处主要是两个方面。一个是理念上的不同，因为我们不是一个通常的房地产公司卖楼盘。我们是通过推广一种投资的理念，通过购置物业使大家走上致富的道路。这是一个理念这是第一个不同。第二个不同，在于我们的运作方式不同。比如过去10几年以来有很多海外的公司把一些楼盘到中国进行旋展，我们的不同在于什么呢？在于我们是代表澳洲全线的不同种类的，属于投资的这样的一些住宅低产带到中国来。在中国全线落地，直接面对所有的投资者，给他提供一流的服务，我们综合了澳洲的在低产上相关的包括律师行、会计师行最好的发展商、最好的金融公司。包括低产评估师，最好的资源整合在一起提供一站式的服务，直接面对客户。使得中国的投资者可以不用走出国门，所有的手续我们都可以帮他办理好。通过我们澳洲最好的机构实现投资全部过程。

【主持人:】我们可以想象这就好像是整个澳洲房地产行业的“驻京代表处？”

【乔冠军:】我们实现的是我们的“野心”不是只是在北京做一个代表处或者在中国做一个代表处。我们是一个很好的理念很好的产品，我们是把这么好的产品带给中国，带给中国的投资者使他们都能够看到。所以我们想法是使广大的投资者都知道。

【周华:】另外来到中国有两个方面的考虑。一个是目前随着中国经济的飞速发展出现了一批又一批走向富有的或者收入比较高的人士。我们看到需求除了解决目前在中国住房和政府问题之外，或者有些“闲钱在银行利睡觉。”还有些没有很好的意识和理念做这些事，因为中国的渠道还是比较局限的不像西方方法多一点。我们希望通过我们介绍杠杆原理利用地产投资，特别是澳大利亚地产过去每十年翻一倍这样的经验向中国的广大投资者做服务。另外我们是向全球投资者提供各国投资的全盘棋的一部分。因为我们澳地集团想用我们本身的网络和系统想给潜在市场或者多少年以后在中国做地产投资，通过投资致富这是我们业务的主要一部分。

【主持人:】二位其实都是中国人，大有10几年前去到的澳洲是吗？

【乔冠军:】我是87年去的。

【周华:】我是91年去的。

【主持人:】我很感兴趣大家是怎么走到了房地产这一行的？能不能谈谈这几年的经历？

【乔冠军:】回答这个问题我建议请周先生回答，原因在于周先生91年到澳大利亚去之后，他本身以前在中国是很优秀的，北大毕业的。91年到澳大利亚去白手起家，做过不同的行业经过艰辛的摸索最后在地产行业里找到了方向。而且他创建了一套投资理念，把所有这些理念整合在一起首先使他自己在经济上得到的益处形象的就是除了他手下有上亿地产，另外所有的名车、还有他是澳大利亚新移民里第一个派上宾利跑车的人所以大家可以想象周先生是非常成功的，所以请周先生回答这个问题。

【主持人:】那周先生什么机会让你进入房地产行业的呢？

【周华:】我想讲讲，首先一个人发财致富是有两种概念。就像我在澳大利亚做投资说明都是这么讲的，很多人以为钱赚到了就可以了。我刚到澳大利亚去的时候两手口空浑身的干劲没有任何经验。当时也以为拼命赚钱。

【主持人:】当时是去留学？

【周华:】反正是有一个机会就去了。后来发现想多赚钱选择行业开始做保险经济，因为打工赚不了多少钱所以销售可以赚多一些。当时我在北大毕业以后去美国留过学，回来以后找份政府工作，当时的说法已经走向成功之路了。结果到澳大利亚以后做保险经济，保险经济做一段时间发现这个行业比我成功的人士，我一看结果我并不满意。那时候他们说这个行业干了25年你是不是满意，那么你就看这个行业干了25年的生活水准，如果不满意现在就赶快改行。所以看了以后我并不满意，后来我就改行了。因为我是学英语专业的，后来做了高级翻译，包括同声传译。这个工作听起来不错，收入也不错。因为当时澳洲我是唯一一个翻译当中敢住100万的房子，当时的情况下是能开上大奔的。可是还是什么事情都得自己做，我觉得这不是长久之计。后来有一些偶然的机会，后来也做了一些贸易。98年的时候是一个转折点。

【主持人:】澳元跟人民币比例大概是什么概念？

【周华:】6：1。澳洲人民收入10万以上占人口1％。所以当时我已经进入澳洲高收入阶层了。大概95、96年的时候我已经收入（年）50万左右了，一般人看起来不错了。连续看了3年到了98年的时候，因为前几年每年收入都提高，到了98年的时候感觉上不去了，因为91年我就立志在澳洲达到一个自由自在的生活，当时唯一想的就是一年收入100万，可是98年收入上不去了，房子也买了也有车，但是我心里很不舒服一方面觉得100万很远，另一方面就是越做越累。

【主持人:】你认为挣钱是靠自己的劳动力？

【周华:】98年为什么说转折点呢？因为那时候我觉得很累，不知道该怎么往下走的时候我突然有一种模糊的感觉，如果将来明天有很多财产，投资带来的收入足够我生活的话我可能不那么累了。结果我参加了一次地产投资说明会。98年一般人看来我还可以，可是我跟一个人一比，因为他进地产业比较早，听说他做的不错，但是没有概念。听了讲座以后我们俩一起交流发现有天然之别，第一他开的车是宾利。当时我看他开的车，我马上知道他收入肯定比我高。第二点，当时我只有一套自己的房子已经换过几次了，小的搬大了。而他当时是25套房子。一下子我就傻眼了，我觉得自己并不比别人笨，为什么我们俩有天壤之别，那时候我就跟太太做了一个决定，咱跟他学吧。那一年我就跟他学买了7套投资房，他跟我讲了左手右手的概念，对我们中国人来讲对我们中国人来讲挣第一桶金是很有效的。咱们做一件事情永远有很多顾虑后来没有发现任何事情我胆子就大了，后来买了7套。到了99年我所幸就进入了地产行业，我想他一年收入一百万以上，我在他旁边可能会学到一些思想改变自己的一些想法。结果从那以后一切都变了，后来自己开了自己的公司。然后把我自己投资的经验总结成一套系统，因为我想既然这个经验这么宝贵为什么不去给更多的朋友去提供呢？

因为两方面，一方面帮助大家把想法先改了，产生投资意识。有些人以前没有投资意识，或者以前有些人有投资意识不敢做，因为害怕。另外很多客人都是忙忙碌碌的在工作，在生活，他们觉得投资一件事情事太多，太麻烦。这样的话我们把所有的不愿意做的事都做过了。市场上成千上万的房子哪个是最好的，因为大部分人没有时间了解这些，我们专业做地产投资，我们天天了解一些市政规划等等，人口变化等等。人进来多房源有限我们去做这个工作，找房源。第二点，客人忙碌工作生活包括贷款，因为我们贷款借力，用银行的钱这样客户觉得贷款也很烦，所以我们把贷款的人员送到客人家去了，给客人提供服务。一系列的东西都给客人提供到的，包括我们的工作人员必须自己就是投资者，这样他对客户很了解，所以这样使地产投资看起来本来是一个不太容易的事变得相对比较容易简单了。

【主持人:】您在澳大利亚成立了自己的地产投资公司，这个是专做投资不是做房子？

【周华:】一般是一个小区服务负责房子的买卖，客人需要卖就帮着代卖，一般二手房比较多一点。因为澳洲二手房交易比较多，而我们澳地集团三个创始人我是其中之一。我们主要专门在市场找房源，不是考虑这个房子是不是适合客人住或者怎么样，纯粹看这个房子有没有大的升值潜力，适不适合出租，这样选房源。尽管我们公司买房子也有一些买来自住的，但是我们推广方式和针对的对象主要是投资者。就是说他现在有一些条件能够做一些投资或者他不知道自己可以投我们投资顾问可以跟他做一些分析。

【主持人:】咱们投资顾问现在做到什么规模了呢？

【周华:】从地产来讲因为澳大利亚地产市场已经很成熟了。我们公司2001年4月份成立的，由于我们理念很成熟第一年我们做了1.5万澳元。2003年是5亿澳元。我们下一个目标是10亿澳元。我们现在按照目前的发展规模我们计划大概在3－5年之内我们成为澳大利亚第一大地产投资公司。我们目标在10年之内目标是100亿澳元的营业额。

【主持人:】等于是在这个过程中自己的财富也得到了非常大的发展？

【周华:】因为我们自己本身投资者都是董事，由于我们在市场上拿到的房源都是好房源。开发商等于现在是追在我们后面等着。以前是我们求着开发商，但是我们现在做到了开发商知道我们业绩很好，知道我们对客人的服务讲究信誉等等，所以开发商现在有好的房源，他需要别的公司替卖，他先找到我们。如果说质量不够，规模不够地点不行那我们也可以让他找其他公司去做。

【主持人:】乔总你是什么时候加入澳洲置业公司的您对房地产投资个人有什么体会？

【乔冠军:】我是87年去的澳大利亚，当时是去读研究生。理论上懂了很我，根据我在那边的经历我第一个在那边买自己的自住房是在94年。随后陆陆续续买了5套房。虽然我在这里进入地产行业并不是很晚，但是当时没有澳地集团告诉我这套完整的系统。没有这么一个群体帮助我。当时大部分时间是忙于着手没有注意到钱生钱，没有在这个系统里面去做事情。所以当时也陆陆续续买了5套房子，是大概6年的时间已经涨了将近一倍。另外一个典型的例子我在98年10月份买了一个水边的可以直接下水边游船停码头的地我是100万买的，一年半之后在奥运会之前卖掉是150万卖掉的。我付了多少钱10％，也就是说100万的房子我只放进去10万。

【主持人:】这就是刚才周总提到的杠杆原理？

【乔冠军:】其他的钱我是通过银行贷款。一年半之后我得到了额外的50万收入。所以尝到了很多甜头后来由于很的因素回到北京来，因为后面几年，当然还有很多的社会活动，比如中国政府每年要回来请我参加国庆的活动，观礼台的阅兵，同时考虑到父母的原因很大。所以在他们的晚年想多花点时间陪他们，我在回到中国来以后寻找新的好机会。但是中国地产形式我看不懂，因为中国地产现在还没有形成像西方澳大利亚这样的一套完整的体系。看不懂风险就很大，虽然你知道地产是投资，在世界各个国家来讲大家都认同地产是投资，在中国确实危机四伏，完全不够成熟。所以这段时间我一直困惑，知道我跟周先生已经是10几年的朋友了，有一次周先生回来跟我讲他在干什么，因为我知道周先生整个事业的发展过程。周先生跟我讲完之后我刮目相看。我想那时候我们俩差不多，他开大奔我也快大奔，他住洋房我也住洋房，这两年为什么差别这么大了，就是一套这样的系统、一套理念。那么这两年我是参与进去了，首先我要考虑到这是一个很好的机会，对于自身来讲进入一个新领域事业再提高一步。第二我觉得应该把好东西带给家乡父老。这样的理念我们在中国一起把澳洲置业做起来的。

【主持人:】二位刚才经过说明，至少在澳大利亚没有做地产投资的时候也都赚到了钱，那么刚才提到了杠杆原理，这个原理怎么使用呢？

【周华:】投资无非就几种领域。一个是股票、一个是地产一个是现金比如债券等等。对于投资者怎么达到很好的投资回报呢？刚才我讲了应该借钱。借钱首先现金不存在资本升值，所以的部分投资者不会把很多钱放在现金里。现金里的钱一般来说都是应急用的。再看股票，股票有两种，炒股票是自己炒不是钱赚钱，我所说的是靠资本升值的。这样股票在中国现在不知道了，在西方股票也可以记下来买股票。叫你自己放一部分钱银行放一部分钱。由于股票风险大，银行一般借贷50％。澳大利亚国民银行是每年盈利最高的上市公司，如果你是它公司的股东你买他公司的股票最多借70％。因为股票是有起落的而地产在澳大利亚一般银行可以借到80％如果职业比较好的话银行可以借给你95％。既然我们靠借钱特别是大部分投资者钱都是自己挣来的，首先投资不要亏本。股票的话万一这个公司倒闭不管你买多少股票一分钱都不值了。地产这个地是跑不了的，这就是为什么银行愿意多借钱。所以地产投资者可以少花钱多办事。比如刚才乔总讲他自己掏了10％最后挣了50万。杠杆原理我再说一点比如我不懂的时候我花100万买一个房子，这个房子假如7年以后翻一倍的话我用一百万赚了一百万。后来懂投资之后我会把一百万买三套房子，每个里我放33万这样我一百万拿下了三套房子。如果再翻倍的话，我用33万得到了300万的价值。当然澳洲有一些房租的，我等于是原来的一百万挣下了一千万的钱。而且好处在我做这个与此同时我左手做着生意做着事情。并不花我的时间精力就像这个地产投资我自己投入很我，我太太每周花时间做一些事情，就是银行的结单等等。这样有一个好处等于不花多少时间精力睡觉的时候都挣钱。

【网友:】你们的房产主要在哪个城市？

【周华:】目前在悉尼、摩尔本、和不利斯本。

【网友:】投资回报率是多少，一般需要投资多少？

【周华:】这是根据客人自己的情况来说的。如果客人愿意买一个现房，一般我们建议他刚开始花40％左右，跟银行借60％。如果这样投资，假如澳大利亚过去地产历史证明每7年翻一倍，在这种前提下平均回报率每年31％左右。这是一种情况。另外一种情况如果有人有条件他能够买期房期房澳大利亚跟中国不一样，在中国买期房是整个钱都得交上去，澳洲不是这样的，买期房只需要放10％。其余的钱不管是自己借钱还是什么都是交钥匙的时候再付。这样一个好处就是买了一个房子，按照平均每年10％增长的话，这个房子30万的话我放了3万，这3万作为澳大利亚首付放进去以后我们欧5％－7％的利息。就是你买了房子这边的利息比银行还高，这样一年以后30万升了33万了，你没有做任何事情就挣了3万了。如果做的差升5％你就挣了1.5万。我们根据每人的情况也有豪宅或者好的公寓1、2百万都有。

【网友:】这是不是也算投资而且能够移民？

【乔冠军:】澳大利亚这个国家鼓励海外的投资人到那边投资。同时它也欢迎海外商人以投资移民的形式到澳大利亚去。目的是对这个国家有好处，对于这个国家的经济发展。

商业移民或者投资移民也好，其中的条件就是要求在澳大利亚要有相当数量的资产。如果通过这样一种方式在澳大利亚购置物业的话起码是可以有助于满足商业移民的条件之一。但这并不充分但是一定是对他有利的。另外一个角度，澳大利亚政府在得检验商业移民。他发现很多港台包括中国大陆的商业移民到那里去，这些人去那里以后通过历史发现并没有真正的诚意在那里投资、经商而只是为了拿到一个绿卡、身份证。这样的情况政策上来讲如果没有表现出确实有诚意来到澳大利亚投资、经商的话这种情况下是不收你的。如果有这样的投资本身已经说明你的诚意了，这点对你的移民本身从诚信度来讲也是大大的提高了。

【网友:】有什么具体的项目说一下？

【主持人:】咱们介绍一种方式吧？

【周华:】我们这次带来了7、8个不同的项目。在悉尼、摩尔本等。我们在北京南银大厦有我们的办公地点。

【乔冠军:】那个地方我们有多媒体展厅，多媒体的有关资料包括光盘。如果大家有时间可以去我们可以为大家量听裁衣。

【主持人:】按揭能做吗？

【周华:】可以做，好几家银行都可以做。一般能够借到80％，比如花旗银行、汇丰银行、包括澳大利亚本身的银行都可以。

【主持人:】首付是付人民币还是澳币？

【周华:】应该是外币。或者他有朋友或者其他的渠道就可以了。像我们有朋友他的朋友在澳洲的话那就可以直接在那儿买房了。

【主持人:】为什么澳大利亚首付只需5％（最高）为什么澳大利亚有这么宽松的政策？

【周华:】银行借钱给你是承担风险的。比如你放了20万，他贷给你80万，过了一年你不还了他可以把80万这个房子卖掉。澳大利亚银行对地产是持乐观的态度的。比如借钱90％给你，当时不是所有的都是借90％的。他知道一年以后可能这房子值110万了，你不交钱的话他可以收回。所以澳大利亚有一个规定你借够80％可以但是必须买一年的按揭保险。就是一年以后万一你不卖房子，不还钱了，银行卖这个房子卖不出原来的价钱银行亏了，也个差保险公司补。保险公司为什么愿意出这个钱，他认为唯一的风险就是第一年。因为银行急着出手不会按市价走。所以澳洲银行对地产还是比较乐观的。

【主持人:】就是银行多年的表名房地产升值的可能性是非常大的。它敢贷九层。

【周华:】或者他知道一年以后肯定会升值的。很多银行在澳洲是这样的，比如期房现在30万买的，放了40％，你交房的时候认为可能放20％，成交的时候还得放3万，这样银行借区域80％。澳洲银行规定如果买期房12个月，他基本认为是往上走的。所以很多银行有一个规定只要你买的期房超过12月，到时候交房他要去银行估价他借你的80％是市场价。比如原来30万的房子40万了，他可以借你40万的80％。

【主持人:】刚才说了这么多澳大利亚的市场情况。刚才有一个数据说每7－10年翻一番。我想请周总聊一下澳大利亚这个国家到底是什么样的国家，为什么它的房地产长期以来能保持这样的成绩？这个大的背景是怎么样的？

【周华:】这是一个很好的问题。澳大利亚是一个200多年非常年轻的国家但是它延续了西方历史的渊源。200多年中它形成了一套非常完整的法律监控制度，再加上生活很安逸、舒适。以前澳大利亚管自己叫上帝自己的国家。而且澳大利亚生活水准很高，它的国民生产总值排在世界前几名，去年6600亿美金左右。我记得原来做翻译的时候，新南韦尔市州国内生产总值超过广州上海加在一起还多。说明它经济很发达，在过去几年中连续排在发达国家的前一两名。另外，澳大利亚它地产市场非常成熟，刚才我已经讲了按照政府的统计国家统计局和地产分析机构的统计，它的地产在过去记载的历史中，特别是过去40、50年翻一倍。为什么澳洲房地产会继续发展下去呢？第一点它是一个移民国家，现在每年15、16万的新移民。对于澳大利亚国

家来说基本是东南沿海和西岸的大城市可用的地方比较有限，这些城市吸引了悉尼、摩尔本城市的人民。特别是这些年吸引的技术移民比较多，这些人来了以后都是带着钱来的，他们有很好的工作购买力也很强，这些人不断推着市场往上走。另外澳大利亚乡下的日子越来越难过它农业人口的比例比较少，有关人口比例本身就少，所以实际进到城市的人还是对这个市场有很大的促进。再加上澳洲每年通货膨胀，人工费用的提高，比如不里斯本这几年人工成本都往上涨了所以促进澳大利亚房地产的行业是往上走的。

【主持人:】有没有向下走的时候呢？

【周华:】有的，97年当时掉了5.1％这是历史上掉的最高的一次。纵观过去基本上每的周期是大升小降的。

【主持人:】目前05年房地产市场在大势中处于什么位置？

【周华:】澳大利亚悉尼摩尔本房价猛涨以后，前年年底去年年初基本出现了调整。悉尼、摩尔本地产市场放慢了。相反不里斯本去年升了20％多。所以澳大利亚是大城市悉尼先起来，然后摩尔本跟着，不里斯本再跟着。现在从悉尼、摩尔本地产现在开始慢慢回升了。从我们的角度来讲地产投资是一个长期的生意我们不是炒地，不是投机。所以我们跟客人讲不在乎你什么时候买？关键在里呆多长时间，因为地产是一个中常线的投资。比如我遇到一个客人说周先生你说这个好，但是我原来买的房子就没赚到钱。我说多长时间卖的，他说两年以后卖的，我说如果不卖掉现在值多少钱？他说那值多了。所以我说地产是一个中常线的投资。

【网友:】外汇管理局允许吗？

【主持人:】这个事会牵扯到外汇管理局吗？

【周华:】关于外汇处境的问题应该按外汇管理局的规定做。

【乔冠军:】2004年4月1号有一个新的规定，对中国公民处境、出国如果你能够证明你这个钱是你的合法来源的情况下是没有问题的。随着中国跟国外承诺WTO，包括进一步对外开放随着这两年金融的放开。这方面的路和规定会给海外投资人提供更好的更宽松的环境。

【网友:】你们对这几年中国房地产投资市场如何看？澳大利亚投资环境如何？你们是如何为海外投资者服务的？

【周华:】刚才乔总提了，我们为中国到澳大利亚投资的客人提供一站式的服务，同选房到做按揭，包括一系列手续的服务，甚至那边房的出租管理各方面都由我们提供。我们帮助他推荐能讲国语的律师等等。

【主持人:】做中文合同？

【周华:】合同是英文的。中国市场投资方面看法如何，我认为前景非常好。因为形成一种趋势越来越多的中国人把他们的钱会寻求一种更好的投资渠道。而我们来的时机是最好的。

【网友:】我买的房我能不能去住？

【周华:】如果是你买的是可以住的。另外中国人现在买房他基本是70年的租期，只有使用权并没有所有权。澳大利亚房子是永久性的拥有权，可以作为资产一代一代传下去的。另外澳大利亚没有遗产税。

【乔冠军:】另外澳大利亚地产还有一个特点就是中国目前银行借贷房屋按揭里它没有别的选择就是还钱的时候是连息带本一起还的。澳大利亚常年形成了这种地产的环境，包括银行它也为了支持人们在地产里的投资，它允许作为投资人你可以选择只还利息不还本金。这种情况下对于投资人来讲他的压力很小。我可以用更少的钱去博很大的回报，所以这个特点中国是没有的。

【网友:】现在投资风险太大了有什么保证吗？

【周华:】澳大利亚有非常完整的法律系统，法律制度。澳大利亚政府允许澳大利亚所有新的房子50％可以向海外投资者销售。所以澳大利亚地产投资风险相对我个人认为比中国的地产投资要小得多。当然客人觉得我们没有看到的话这就是需要建立一个信息的问题，包括我们提供的数据，澳大利亚有关政府的部门还有有关地产分析机构他们的网页上都可以看到这些信息，都是公开的。

【主持人:】您曾经向那么多人提供过那么多房子有没有亏本的时候原因在哪儿呢？

【周华:】我们推荐业务的时候就说了永远对客人讲是7－10年的投资，不要跟客人讲1年的投资这样等于误导了投资者。那么有没有投资人亏了钱呢？应该说没有，唯一的情况就是今年买房明年就卖。如果房地产走高潮和低潮，低潮如果市场好的时候很快可以卖掉，有时候由于急于出手肯定要让利的。我自己没有听说过，但是我们的客户很多了，这种情况也可能有。我没有听说过。

【网友:】我想投资需要具备哪些条件？

【周华:】一个是有钱再一个是有外汇。

【主持人:】是不是做贷款需要一个比较好的职业、好的证明、说明？

【乔冠军:】比如说考虑到如果作为买期房只付30％，10％这样的情况。如果买30万的房子18万元就是20人民币。如果他有20万人民币闲着就可以进入到地产投资领域了。另外一个情况我们安排给客人在澳洲银行为中国的投资者安排信贷的时候澳洲银行对于我们的客户了解什么？他只要求我们的客户有这样一个单位的证明，证明他一年的年薪是多少就可以了。当然除此之外还要证明他是谁，因为要跟他的房契名字是要一致的。所以提供身份证、护照这是个人的身份证明除此之外没有其他的要求了。

【主持人:】提供贷款的银行是澳大利亚当地的银行？

【乔冠军:】花旗银行、澳大利亚最大的政府银行都可以给咱们提供服务。我上次跟一个做地产经济7年的女士交流，她了解这个情况之后我跟她说澳大利亚地产是这样的，我们可以安排澳洲银行的贷款，包括我们所有的这些房子如果是现房的话发展商给客户提供3－5年的保证租金，这个女士在美国经营了7年，她说这是太好的事情了。首先银行在给投资人送钱发展商给你送礼。因为这在美国是不可能的，美国从来不给海外的人贷款除非你有绿卡。澳大利亚我们澳洲置业在中国的客户，我们澳地集团在澳大利亚是很具有影响力的，我们在跟发展商谈的时候是具备筹码的所以这是给我们澳地集团提供的很优惠的条件。所以我感觉这是给中国的投资者很好的机会。

【主持人:】这也是通过澳地置业投资来实现这样的机会。

【网友:】前一阵子也有类似的公司做这样的事情你们与他们有什么不同？又有10％、20％的不同这是怎么回事？

【主持人:】既然在澳洲投资确实不错，那是不是以前就有这样的公司做这样的事情？

【乔冠军:】过去10几年当时也有人拉我一起合作做这个事情。很多公司讲在中国巡展的方式。但是这种情况首先客户信息不完整；第二社会的服务不完整。而我们是长期的面对面的为客户提供服务，一站式的包括出租，包括一段时间说这个房子需要兑现我们可以帮助他们把房子卖掉。包括我们认为这个房子现在市场升值不错了，我们可以安排一个市场对这个房子的评估，然后多出来这部分钱从银行再贷出来再去进一步投资。这样就滚起来的，这是跟他们的不同。另外讲的10％和20％的差别这是概念的差别。首先澳大利亚的法律，不管是期房起来现房首付以后必须签10％的定金。剩下所有的钱是在交的时候付90％。20％的概念是什么？刚才周先生也讲过，通常银行给投资者可以贷款贷到80％，包括购房者只要交20％作为首付。都叫首付这是两个不同的概念。

【周华:】可能公司正作做这件事情或者将来可能还有公司会做。但是我们觉得他们没有像我们澳地集团在澳大利亚所处的位置和我们可以提供的服务。比如你在摩尔本买房子我们服务是可以很到位的，比如我们有客户在悉尼有一个很小的公司，在这边做一个小的品牌买房子是一回事，长期服务谁来做？我们在中国很快会打到全国各地去给客人提供更好的服务。另外我们是我们提供一套完整的投资理念和系统。

【网友:】想亲自听听你们得澳洲投资的介绍？

【乔冠军:】周先生在地产投资是一个成功人士。在澳大利亚周华先生是地产投资领域里的专家，同时他又是一个公众的演说家。在澳大利亚很宝贵的机会如果能够有机会听到周先生的演说特别是在地产投资领域里，在成功学、理想、如何使人改变积极的观念、人们听了周先生的讲演都会受益终生的。最近很多中国投资者包括媒体要求我们在23号就是这个周末星期天，下午2点－4点在昆仑饭店多功能厅我们会有一个澳洲置业投资说明会。如果有网友感兴趣可以致电我们公司，因为位置有限可以给大家留个位置。我们公司的电话是010－64106830。

【主持人:】咱们现在普遍贷款利息是什么水平？

【周华:】现在澳洲根据不同的贷款机构和个人的情况从5％多、6％多、7％多都有。现在基本上是6％多。西方国家历史来讲是最低的时候。

【乔冠军:】澳大利亚历史来看，现在的利息应该算比较好的时候，实际上91年的时候，那个时候4％点几，那是澳大利亚历史上最低的时候。政府那时候为了促进地产的发展，到了2003年这一年连续涨过三次利息。0.25％一次目的是有宏观调控。对于整好赶上澳洲的大选年，所以这次涨息我认为多多少少有一些政治色彩。因为现在澳洲连选政府是代表有钱人的，大选之前他要照顾选民的利益。他高考虑争取穷人的利益，那么房子涨穷人买不起房子了，那么为了照顾这些人的利益那么大选之前就加息，使地产的价钱缓下来。这样达到政治目的，那么现在大选已经完成了，他已经成功连选了，现在权威机构认为2005年不需要再加息了，没有这样的意向了。原因澳洲经济来讲2005年预计都是很好的，世界经和组织预计是3.8％，那么2006年会是3.6％的增长，所以这几年澳洲经济发展会很好。第二澳洲失业率很低，不要忘了高福利国家很多人终生不工作靠拿事业金日子过得很好，这个失业率还包括这些人。

【周华:】另外现在银行息6％点多是最低的，那么便宜的时候不借钱什么时候借呢？

【乔冠军:】银行的贷款是不同的，你可以选择。这也反应了银行在今后的地产走势、经济情况的一个信心问题。

【网友:】我是温州的网友你们是否考虑来这里推广？

【周华:】我们有一个温州的房展会我们可能会去看一看，这些都在我们的计划当中。

【乔冠军:】最近我们了解到温州在中国各个不同的地方，包括涉及到海外，我看网上也有一些这方面的报道去投资房产。可以说明温州人在其他生意领域我们都知道很精明，但是地产领域投资首先不光需要精明，还需要有经济脑瓜。所以我们认为他们一定是能够认可我们的理念的，像这样的情况我们是有计划的。我们希望今年第一季度有机会我们到温州去。

【主持人:】我想了解一下澳洲置业来到以后来了多长时间做了哪些事情？现在是不是向很多投资人推荐了澳洲房地产项目？

【乔冠军:】我们来之前大概做了半年的市场调查。因为澳地完整的这套系统在澳大利亚是成功的，而且很辉煌。那么怎么把这些东西拿到中国来到中国能够发扬光大，所以前期做了长时间的调查研究和准备工作。从11月份正式运作我们做了一些小型的一些说明会。当然是有一些针对性的，是针对我们部分的客户群体。另外我们也做了一次新闻发布会，在12月20号在昆仑饭店垄断召开了新闻发布会，我们也注意到这段时间目前被评为2004年影响北京地产业的一百个事件当中的第91件就是讲的澳洲置业的新闻发布会。我们在网上注意到了目前来讲全国从南到北包括哈尔滨日报、广州日报都有转载澳洲置业的消息。说明媒体对任何新的东西是很敏感的。这点澳洲置业它是一个很新的理念，都在转载澳洲置业的理念和有关的报道。接下来我们会去上海和温州因为上海人很精明，他们根据我们在澳洲的经验，我们在澳洲做地产澳地的经验也是，很多的上海人不管是当地的还是现在在大陆的上海人，听朋友了解到澳洲低产情况之后通过传真通过朋友找到澳洲澳地进到这个领域来所以上海我们一定是要去的。

【主持人:】咱们这回带来几个典型的项目大概都是什么类型的房产？

【周华:】代表澳大利亚目前比较高质量的精品房了因为我们澳地集团只做精品房。另外我们带来了世界之塔，一共77层，这是在悉尼市中心离唐人街比较近，而且是澳大利亚最大的地产开发商开发的。另外带来了摩尔本几个美好的项目，包括四季公寓比较适合于学生。因为它周边有几个大学在摩尔本是比较高尚的时髦区。还有摩尔本新开发政府开发的就在城和水相接的地方，连水的一些公寓性大楼。在今后4、5年之内会形成一个摩尔本的新区。这几年我们做的项目看到升值潜力都非常好。比如一个客人买了5、6千一平米百的公寓现在都涨到了8、9千了。再有一个就是旋律公寓，这个开发商叫三蓝集团，他们在澳大利亚开发的最有名的旋律公寓，这是很多名人都在这里居住。还有不里斯本很多标志性的建筑都带来了。

【主持人:】这些精品的房产大概的价位？

【周华:】从30几万、70、80万、200万不等。

【主持人:】目前来看国内投资者比较热衷于哪一种呢？

【周华:】目前来说就是30几万，大部分还是中间价位。澳大利亚我们做的客人大部分

都是买30、50万之间的。

【主持人:】还有什么需要补充呢？

【周华:】因为这是一个新生事物在中国来讲。我们是很有信心把这件事情做好，因为到中国介绍投资也是我个人的梦想之一。我在澳大利亚有两个梦想一个是自己致富再一个就是教周边的人致富。另外我想回中国开一个学校，我觉得现在中国的孩子很多上了社会大学以后缺乏对成功学的培训，我觉得这些可能将来中国市场需要的。3月份我回来的时候我姐姐在一个大学里研究生部工作，她就希望我给他们那儿的研究生讲一下这样的课程。所以我觉得中国现在有这样的机会，这也是我将来做的一部分工作。当然这部分是纯粹义务的自己想做的事情。

【乔冠军:】我们澳地集团的经验有一部分参与者投资者都是在那边上学的学生。对于家长来讲，中国人通常来讲家里这一代有钱了，愿意给孩子送去最好的学校穿最好的衣服，住最好的房子。这就是你给孩子全部或者最重要的东西吗？实际上这只是一部分，我们在西方住这么多年，西方人他们怎么培育孩子？他们是要教孩子如何有创造性，如何有理念包括理财的能力面对这个社会。因为中国人包括传统的华人，教出来的孩子读律师的读会计师的，都是希望今后成为一个高级白领挣一个有数的钱到此为止了。实际上我们希望给孩子什么呢？我们澳洲很人多就是这样，给孩子交个首期买房子，然后让教孩子如何理财如何珍惜知道这钱怎么来的，这样我感觉今后能够更好的继承父辈的产业，使父辈的产业在海外能够更好的发扬光大。我们澳地集团在澳大利亚我们也在对这个群体，因为澳大利亚的中国大陆的学生有3.5万，所以我们很大一部分群体是这部分。我们希望中国如果有这样的家长，能够在这个事情中也得到一些启发。

【主持人:】感谢二位今天光临我们聊天室给我们详细介绍了澳洲置业在中国开展的业务，以及澳大利亚房地产的情况。我们也感觉到确实从历史上来看澳大利亚的房产市场一直是非常兴旺的。中国也是在房地产市场逐渐的投资过程中，大家有很多投资的冲动但是很多地方有市场不成熟造成大家投资的风险也比较大，其实从这些方面来讲澳大利亚的经验也是非常值得我们关注的。也许是一个比较好的投资机会，所以大家多关注澳洲置业公司包括本周末周总的演讲。由于时间关系今天在线访谈先到这里，谢谢二位，谢谢主持人！