史蒂文·罗斯

史蒂文·罗斯的个人简介

沃那多房产公司（Vornado Realty）首席执行官，被称为“他能买下曼哈顿”。 一贯为人低调的史蒂文·罗斯2007年1月突然登上了各大媒体的头条，原因是Vornado竞购办公用房地产投资信托巨头Equity Office Properties(EOP)的努力在最后一刻功亏一篑，该公司最终落入了黑石集团(BlackstoneGroup)之手。罗斯在退出竞购这件事上展现了他惯常的审慎理财特性，当时史蒂文·罗斯感觉到EOP的价格已被竞购各方推得太高了。

个人简历

1980年至今担任沃那多房产公司（Vornado Realty Trust）首席执行官，被称为“他能买下曼哈顿”。

打造成曼哈顿最大的商业房地产帝国的20年中，罗斯精准的市场判断无处不在。Vornado目前已成为房地产投资信托这一热门领域内最具实力的公司之一。

价值取向的反映，Vornado在曼哈顿的房地产大都集中在纽约中央火车站(Penn Station)周围，而这里是曼哈顿中城最不为人看好的地块之一。罗斯断定这一地区终将旧貌换新颜，因为纽约最著名的篮球馆麦迪逊花园广场(Madison Square Garden)就坐落在这里。

鉴于地价的飞速上涨，罗斯肯定觉得他近年来买进的地还不够多。由于Vornado目前坐拥大量现金，该公司做成一笔大交易可能只是时间问题。

困难时期

史蒂文·罗斯带领Vornado Realty Trust的价值

Vornado Realty Trust 2008年不稳定的经历，一些投资者认为，高楼大厦和购物中心所遭受的损失不会像住房市场那么严重。对于持这个观点的人来说，Vornado Realty Trust不失为逢低买进的上佳选择。选择它多少会令人感到惊讶。但是很多市场担忧或许都被夸大了，而且在一次采访中，Vornado首席执行长史蒂夫·罗斯(Steven Roth)说，公司正在考虑采取措施消除有关Vornado变得过于复杂的批评。和大多数房地产投资信托不同Vornado不仅仅买卖和管理房地产；它还收购其他公司的股票、投资房地产债券，有时甚至和其他合作方一起收购上市公司并使其退市。

自2000年以来的多数时间里，史蒂文·罗斯和Vornado总裁迈克尔·法奇特利(MichaelFascitelli)都是房地产界响当当的人物，他们在纽约和华盛顿等可靠的市场汇集各类精选地产项目，在这些常规投资之外，还穿插一些收购麦当劳(McDonald’sCorp)和SearsHoldingsCorp股份的举动。在这个

过程中，Vornado股票的表现强于行业内所有其他竞争对手，在2003年至2007年间股价上涨了三倍，并于2007年初达到历史高点。不过，史蒂文·罗斯带领的Vornado的团队最近似乎进入了一个困难时期。去年，它在Equity Office Properties Trust的竞购战中输给了百仕通(Black stone Group LP)。Vornado对一家冷藏公司以及玩具反斗城(Toys’R’Us)的投资令一些股东迷惑不解。它购买了6，600万美元纽约房地产开发商HarryMacklowe以其四处房产作担保发行的债券，但却马失前蹄，最终不得不对投资的大部分进行了冲销。

此外，该公司在曼哈顿的交通枢纽宾州车站(PennsylvaniaStation)和麦迪逊广场花园(MadisonSquareGarden)附近的一项大型改造工程似乎已经陷入停滞。而且，由于金融行业的失业率有所上升，房地产投资者对纽约市场的状况感到紧张不安，而Vornado的大部分收入来自这个市场。

所有这些情况促使股东开始抛售Vornado的股票，Vornado股价跳水幅度比行业内任何一家公司都大。自2007年初创下130多美元的历史高点以来，Vornado累计下跌了35%。同期SNLU.S.房地产投资信托基金证券指数下跌26%。Vornado周一在纽约证交所收盘涨1，83美元，至87.95美元。根据BMO Capital Markets的数据，它的市值大约为145亿美元。

投资者对房地产市场感到紧张不安情有可原，但是他们对Vornado或许有点反应过度，尤其对那些希望拥有一定的房地产投资信托基金(REIT)风险敞口的投资者而言更是如此。REIT往往会提供诱人的股息，而且如果发放的股息达到应税收入的90%，REIT就无需支付企业所得税。Vornado的年股息率为4.2%。

据BMO Capital Markets的数据，Vornado股价是2008年经营性现金流（衡量REIT盈利能力标准之一）预期值的13.9倍，远低于竞争对手BostonPropertiesInc.的20.3倍。

史蒂文·罗斯说：“市场或许低估了Vornado的价值，因为它比BostonProperties更为复杂，公司已经列入日程的工作之一就是要简化自身业务。”

塞翁失马焉知非福，百仕通抛出了EquityOffice的大部分资产，从而在这桩交易上挣到了大把钞票，但倘若当初是史蒂文·罗斯带领的Vornado买下Equity Office的大部分资产，那么在信贷危机和房地产价值下滑时，这些定价偏高的资产可能就窝在手里了。

至于收购玩具反斗城的交易（2005年由Vornado牵头，与BainCapital和KKRFinancialHoldings共同斥资66亿美元收购玩具反斗城并将其退市），虽然收购款有很高大例是靠举债募集，但考虑到玩具反斗城的同店假日销售要强于预期，因此有理由作出乐观估计。史蒂文·罗斯：“自从被收购后，玩具反斗城的息税摊销前利润增长了大约25%。”

贝尔斯登(BearStearns)房地产投资信托基金(REIT)分析师罗丝·斯莫特里奇(RossSmotrich)表示，史蒂文·罗斯带领的Vornado是这个市场如此重量级的成员，难以相信它会完全离开。斯莫特里奇对史蒂文·罗斯带领的Vornado的评级相当于“买进”。斯莫特里奇称，实际上，他们的各项开发计划已经在市场上反复运作了好几次。

此外，许多分析师相信，史蒂文·罗斯带领的Vornado在纽约的写字楼资产（占公司总资产价值的45%）将保持良好，该公司在金融经纪领域的风险很低。罗斯表示，去年第四季度Vornado新签的写字楼出租合同总面积达54.5万平方英尺，其中90%的租金高于旧合同，创下公司最高纪录。不过许多分析师相信，史蒂文·罗斯带领的Vornado公司在哥伦比亚特区的写字楼出租率和租金水平在2008年均会有所改善。

Vornado拥有共计35亿美元的现金及信贷额度，意味着该公司在抢占商机上具备充分资金优势。雷曼兄弟(LehmanBrothers)REIT分析师大卫·哈里斯(DavidHarris)对Vornado股票的评级相当于“买进”。他表示，Vornado的管理层会在这轮景气周期中采取正确、明智的行动。说到负债，BMO Capital Markets的数据显示，Vornado按照总市值计算的负债率为45%，与大多数写字楼和购物中心REIT的水平相当。

还有就是，市场长期前景对那些财力雄厚的房地产公司很有利。UrdangSecuritiesManagement资产组合经理迪安·弗兰克尔(DeanFranke)称，蒂文·罗斯带领的Vornado是一家能在未来创造巨大价值的公司，也是一家在商机显现时能大有作为的公司。截至2007年末，Urdang持有190万股Vornado股票。

投资案例

洛杉矶的克罗尼资本的总裁兼CEO托马斯·巴拉克（ThomasBarrack）2004年9月完成了一笔12.4亿美元的交易，从拉斯维加斯的Harrah’s娱乐公司和Caesars娱乐公司购得四个赌场。另一位成员是纽约市黑田资本集团的董事总经理罗纳德·克莱维（RonaldKravit）。他最近用38 亿美元收购了佛罗里达州迈阿密海滩著名的房地产投资公司――LNR房产。在LNR一案中，黑田与其拥有140亿美元非杠杆资本的下属公司――纽约市的Cerberus资本管理公司通力合作。小组会成员还有摩根斯坦利的董事总经理兼房地产部门的经理欧文斯·托马斯（OwenThomas）。

在背后支持这些大买家收购战略的是银行和其他投资者。2005年来，这些投资者在房地产市场的冲劲出人意料。在题为“为不同类型的房地产融资：资本今天想要什么？”的小组会上，沃顿商学院房地产与金融教授、泽尔－鲁瑞房地产中心主任约瑟夫·乔科（JosephGyourko）担任主持，并就这些问题展开了探讨。小组会成员有GMAC商业抵押的总裁汤姆·麦克马纳（TomMacManus）、沃那多房产信托的主席兼CEO史蒂文·罗斯（StevenRoth）、高盛的合伙人斯图尔特·罗森博格（StuartRothenberg）、威尔士房产基金的首席投资官戴维·史戴文德（DavidSteinwedell）。 史蒂文·罗斯说：“房地产业的投资远远低于应有的水平。现在，投资方向正在发生大转变，这个不合理的现象即将改变。这个转变非常强劲，潜力巨大。”他说的是房地产市场不断增长的投资吸引力。乔科想知道这些投资者预期得到什么样的回报。史戴文德说，看来他的投资者对威尔士基金经营的房地产投资信托第一期基金7%的红利很满意，对第二期基金6%的红利也很满意。“令我们着迷的是我们有将近70%的红利再投资，”他说，“我们把红利分给股东，他们又把钱拿回来再投资。所以说他们追求的是资本保值，而非收入。”

总部位于纽约的沃那多房地产信托公司专攻零售业和工业房地产市场。2004年，收购了美国连锁超市西尔斯公司以及美国玩具反斗城有限公司。 2005年11月1日，美国最大的房地产信托公司之一的沃那多房地产信托公司(VornadoRealtyTrust)宣布，已经收购了全球最大快餐连锁公司麦当劳公司1.2%的股份。沃那多房地产信托公司已经在7月份购买了85.5万股麦当劳股票，后又在9月份购买了1460万股票。两次耗资5亿美元。

麦当劳公司不仅仅只是个卖汉堡的快餐商，还是一个地地道道的房地产商，旗下的地产数量已经足以让麦当劳公司成为世界地产巨头。麦当劳公司的全美万家店铺中，60%的所有权是属于麦当劳公司的，另外40%是由总公司向土地所有者租来的。麦当劳公司在美国拥有1.5万多家店铺，该公司

持有或租赁了其店铺所在的不动产资产，是世界上最大的不动产持有者之一。晨星证券分析师席毕斯基指出，沃那多房地产信托公司1.2%的股份并不可怕，麦当劳公司可以应对。但是如果其他房地产信托公司效仿沃那多房地产信托公司的做法，或者沃那多房地产信托公司继续增股，麦当劳公司很可能会失去独立经营的权利，从而赴其他被沃那多房地产信托公司收购的公司的后尘，成为一家管理购物中心和其他地产的不动产投资信托公司。

失败案例　美国最大私募基金公司黑石集团正在房产、汽车领域内（BlackstoneGroup）频频出手，3月5日它被报道加入了克莱斯勒汽车公司竞购大战，而英国休闲娱乐公司杜莎集团（TussaudsGroup）和印度一家传媒公司Ushodaya也成为其锁定的目标。2月9日，这颗华尔街日渐升起的明星以每股55.5美元、合计近390亿美元成功地获得了美国最大房地产投资信托（REIT）公司――美国权益股权信托（EquityOfficeProperties，EOP）的所有权，热闹的竞购终于尘埃落定。此事虽已过去近一个月，但关于EOP的收购的讨论仍然不绝于耳。EOP的收购不止是一次大规模杠杆收购，背后透露出的许多有关美国REITs市场的信息正得到了投资者的热切关注。

2006年11月，黑石集团与EOP的老板山姆·泽尔（SamZell）达成交易，第一次商定的价格是360亿美元。

2007年1月初，包括塞尔伯吕资本管理公司（CerberusCapital，曾参与竞标哈药集团和徐工集团）、喜达屋资本集团（StarwoodCapital，美国最大的酒店物业持有集团）和沃尔顿街资本管理公司（WaltonStreetCapital，总部位于芝加哥的顶级地产私募基金）在内的世界上最大的几家私募基金和地产集团组成竞标联合体，抛出新的竞标价格，使这一交易出现了新的悬念。10天之后，美国第二大的REIT――沃那多房地产信托公司（VornadoRealtyTrust）也宣布加入角逐。

直到2007年2月9日，这场轰轰烈烈的收购案才尘埃落定，EOP最终还是成为了黑石集团的囊中之物。然而事实上，早在2006年7月沃那多房地产信托公司的总裁罗斯(Roth)就曾主动找到泽尔谈论并购计划。

中国市场

汉舍中国不动产投资顾问有限公司李佳说“20家中国上海房地产开发商已于上周六启程赴美，开始为期两周的u20182006年中美房地产金融合作峰会美国之行u2019，以此吸引了10家美国不动产基金的近200亿美元投资。”

沃那多房地产信托公司（VornadoRealtyTrust）总裁兼首席执行官史蒂文·罗斯等，以纽约的中小不动产投资基金为主。选择此时赴美，一个重要的目的是为了“尝鲜”即将开始的中国房地

产与国际金融合作潮。 应该说，金融的发展为中国房地产发展立下了汗马功劳，没有金融业的支持就没有今天的房地产业。但是现在房地产金融的发展却是相对滞后的，甚至成了房地产市场发展的障碍。现在房地产融资渠道很单一，一旦有什么问题，银行首先很敏感。

最明显的例子是2003年央行的121号文件，那时候不是房地产业先反应，而是银行先反应，因为银行感觉到杭州的房价上涨过快产生泡沫，可能会蔓延全国，甚至会危及到整个金融体系的安全。当然，我们不能掉以轻心，因为有我国香港、台湾地区以及日本的房地产泡沫及泡沫破灭带来的经济和社会动荡的前车之鉴。但是欧美一些市场经济国家同样有房地产泡沫，甚至比我们还要严重，为什么人家不慌张？主要原因之一就是他们的金融体系比我们完善，资本市场比我们发展得要好。在那些国家，房地产金融不全靠银行，即使是向银行贷款，银行也可以通过资本市场来消化风险。所以，归根到底是要发展多元化的融资渠道，要有多种融资产品。

此前，《中国经营报》曾报道，2006年关前后，上海房地产商的资金链将“吃紧”，他们希望获得更多的融资渠道。而2006来表现活跃的以美资不动产投资基金为代表的海外房产资本，自然成为他们最先想到的合作者。

据汉舍中国分析，除了频频现身上海商业地产、高档公寓、别墅项目的海外不动产投资机构外，美国还有两类此前并不受到关注的投资人，也可能成为上海房地产开发商的融资和销售对象。一类是早年移民美国的华人。纽约市著名的唐人街有超过15万华人，他们在海外奋斗多年，已经有一定积蓄，希望退休后回家乡颐养天年，因此对投资家乡有相当的热情。这些人中的一部分有实力者可以成为项目投资商，合作投资房产开发项目，另一部分则可以在中国买房。另一类则是美国民间的中产阶层个人投资者，比如高级工程师、医生、律师、商人等，经济条件比较优越。他们看中的是中国房地产的升值空间较大，但是这类投资者大都对中国房地产了解不多，投资相对谨慎。